Blanchisserie
Étude capacitaire · Itération 1 · Saint-Germain-en-Laye
La Blanchisserie.
Un îlot de 10 809 m² à l'articulation du pavillonnaire de Bel-Air et des équipements du
quartier. Quatre implantations sur un programme commun : logement en accession libre, BRS et LLI,
maison de santé de 600 à 800 m², commerces en rez-de-chaussée.
4 scénarios : préserver le sol · construire la rue · créer une centralité · faire entrer le paysage.
4 scénarios : préserver le sol · construire la rue · créer une centralité · faire entrer le paysage.
Cadrage · précédents · analyse urbaine · site · scénarios · synthèse
s
Sommaire
01
Rappel de la note de cadrage
Cadre réglementaire, matrice des destinations, charte de promotion, morphologies
02
Précédents architecturaux
Ce que la commune a accepté, le registre transposable au site
03
Analyse urbaine
Axes, polarités, trame verte, articulation des deux tissus
04
Analyse du site
L'existant et la définition du gabarit constructible
05
Les scénarios
Quatre implantations, un programme commun : intentions, plans masse, surfaces
06
Synthèse comparée
Surfaces, stationnement, arbitrages entre les quatre scénarios
Rappel du cadrage
I
I
Partie 01 · rappel de la note de cadrage · 17/07/2026
Ce que le cadrage
a établi
a établi
RéglementaireZone UB : mixité 85/15, emprise 50 %, gabarit R+4 + attique, huit leviers
DestinationsMatrice à trois axes : le logement en socle, la maison de santé en contrepartie
CharteLa charte de promotion : ce qui bloque, ce qui se négocie, ce qui n'existe pas
MorphologiesQuinze implantations scorées, quatre retenues : elles deviennent les scénarios
01 · Rappel du cadrage · Cadre réglementaireLa Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Cadre réglementaire · PLU et leviers
Zone UB standard, ni servitude patrimoniale, ni OAP sur
la parcelle. Deux règles commandent le projet : la mixité fonctionnelle et l'enveloppe au sol.
Les règles de la zone UB
| Mixité (UB 1.b) p. 66-68 | Habitation ≤ 85 % de la SDP dès 1 500 m². La règle qui commande le programme | 15 % non-hab. |
| Emprise au sol (UB 2.a) p. 69 | ≤ 50 % de l'unité foncière. Le plafond dur au sol | 5 404 m² |
| Pleine terre (UB 2.c) p. 80 | ≥ 30 %, biotope ≥ 0,5, imperméabilisation ≤ 65 % | 3 242 m² |
| Hauteur plan 5.2.8 | 18 m faîtage / 15 m égout ; 15 / 12 m en frange sud-est ; 21 m pour les équipements | R+4 + attique |
| Stationnement p. 81-86 | En périmètre gare 500 m (site à ~450 m du T13) : 1 place/logement, 0,5 pour le LLI — soit 0,95 pl/logt au mix retenu. Hors périmètre : 2 places dès le T2, le besoin double | 0,95 pl/logt |
| ER n°19 p. 316 | Chemin piéton, angle nord-est, bénéficiaire Commune. Dans l'UF, ne bride pas l'emprise | 641 m² |
Lecture : l'habitation inclut l'hébergement.
Une résidence senior ou étudiante compte donc dans les 85 %, pas dans les 15 %. Logement, commerce, services,
bureau et équipements autorisés ; hôtels sous conditions ; industrie et entrepôt interdits.
Deux prescriptions graphiques structurantes
Retrait de l'alignement imposé p. 70-71 · implantation obligatoire des constructions sur la ligne de retrait, ~160 m de front Liszt ; toute extension dans la bande interdite. La ligne des façades est une donnée d'entrée des maquettes
Stationnement vélos p. 86 · 0,75 m²/logement (≤ 2 pièces) ou 1,5 m²/logement (3 pièces et plus), local ≥ 3 m² : ≈ 150-250 m² de locaux à prévoir en rez-de-chaussée selon le programme
Contraintes environnementales et zone A bis
Argiles, aléa moyen : le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible.
Diagnostic amiante avant démolition (bâti de 1994). La blanchisserie est une installation classée en
exploitation : sa dépollution incombe au GCS, pas au bilan. Zone A bis : plafonds du BRS et de
l'intermédiaire relevés, 5 837 €/m² HT.
Les huit leviers conditionnels du règlement
1 · Destination EICSP : hauteur portée à 21 m au lieu de 18 p. 69+1 niveau
2 · Toiture-terrasse : étage de couronnement en attique, retrait 1,50 m p. 69≈ 2 700-2 900 m²
3 · 4 · Façades aveugles : retraits L=H/2 (min 4 m), aux limites et entre bâtiments p. 72-73facilitateur
5 · Locatif social financé par l'État : 0,5 place/logement p. 84≈ ½ sous-sol
6 · Parc public de stationnement : exempté des 30 % de pleine terre p. 80situationnel
7 · Cour commune (servitude L.471-1) : implantation à 2 m de la limite, sous accord notarié p. 39assiette
8 · Levée de l'ER n°19 : mise en demeure d'acquérir ou modification du PLU p. 316+641 m² si bride
Garde-fous non négociables : emprise ≤ 50 % ·
pleine terre ≥ 30 % · imperméabilisation ≤ 65 % · biotope ≥ 0,5 · mixité 85/15 dès 1 500 m² de SDP.
Le levier 1 et le stationnement réduit du périmètre gare valorisent les 15 %.
01 · Rappel du cadrage · note du 17/07/2026 · cadre réglementaire11s
01 · Rappel du cadrage · Matrice destinationsLa Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Matrice destinations × faisabilité
Trois axes indépendants : le réglementaire, le
politique, le besoin territorial. Une destination n'est retenue que si les trois convergent ; l'hébergement
compte dans les 85 % d'habitation, jamais dans les 15 %.
| Destination | Réglementaire | Politique | Besoin | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Logement libre / accession | Favorable | Favorable | Favorable | Autorisé de plein droit ; axe majeur du mandat ; le manque le mieux prouvé (0 VEFA à 450 m depuis ≥ 5 ans). C'est le socle |
| BRS (bail réel solidaire) | Favorable | Favorable | Favorable | Habitation autorisée, plafonds A bis relevés (5 837 €/m² HT) ; congruent avec la doctrine accession ; solvable face au neuf communal à 8 874 €/m² |
| Résidence étudiante gérée | Favorable | Favorable | Conditionnel | Hébergement, donc dans les 85 % ; objectif 3 000 vers 5 000 étudiants ; 0 résidence dans le rayon, mais subordonnée à un opérateur et une convention de remplissage |
| Santé / maison de santé | Favorable | Favorable | Conditionnel | Consomme une part des 15 % ; la contrepartie la plus valorisée politiquement ; le risque est le recrutement des praticiens, pas le permis |
| Résidence seniors / services | Favorable | Conditionnel | Conditionnel | Signal démographique robuste mais demande solvable non mesurée et pipeline concurrent : variante, pas socle, sous exploitant identifié |
| Commerces / restauration RDC | Favorable | Conditionnel | Conditionnel | Mobilise les 15 % ; 0 restaurant avec salle à 800 m mais demande déduite des flux : 2-3 cellules pré-commercialisées, la vacance est le pire échec (leçon Franprix) |
| Logement social pur (LLS) | Favorable | Conditionnel | Défavorable | SRU franchi (26,21 %), obligation abrogée, cible « 25 pas 26 », quartier déjà à 88 % : plafonné et calibré, jamais en dominante |
| Bureaux | Favorable | Conditionnel | Défavorable | Autorisés (15 %), stationnement réduit en périmètre gare ; aucun marché tertiaire local démontré : à précommercialiser ou écarter |
| Crèche / petite enfance | Favorable | Conditionnel | Défavorable | Équipement autorisé ; besoin saturé (couverture 73,7 % contre 58,8 % en 78), offre renforcée par les projets voisins : au mieux micro-crèche optionnelle |
| Hôtel | Conditionnel | Défavorable | Défavorable | Autorisé sous conditions seulement ; sans exploitant ni flux (RER à ~2,9 km), l'absence d'offre reflète l'absence de demande : écarté en dominante |
| Intermédiaire (LLI) | Réintégré à l'itération 1 | Écarté au cadrage, réintégré à hauteur de 10 % du logement : cession en bloc à un institutionnel (in'li, CDC Habitat), ~5 400 €/m², hors inventaire SRU | ||
La ressource critique n'est pas la SDP : c'est les 15 % non-habitation
Santé, commerce et bureau se disputent la même enveloppe ; les hébergements
gérés n'y touchent pas. Réserver les 15 % à la MSP et à un socle commercial calibré, sans y loger de bureau
spéculatif. À retenir en socle : logement libre, accession, BRS, et la MSP sécurisée par lettres d'intention
CPTS/ARS. À conditionner : étudiant, seniors, commerce. À écarter en dominante : LLS pur, bureaux, crèche, hôtel.
Actualisation : le mix de tenure arbitré pour l'itération 1 est 70 % libre · 20 % BRS · 10 % LLI ;
le LLS reste écarté, l'obligation communale étant abrogée (délibération du 25/06/2025).
01 · Rappel du cadrage · note du 17/07/2026 · matrice destinations19s
01 · Rappel du cadrage · Charte de promotion
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
La charte de promotion, en synthèse
La charte n'a aucune portée réglementaire : rien n'est opposable au permis. À respecter impérativement : ce que la Ville obtient par son pouvoir d'agenda, sans base légale. Négociable : ce qui se concède contre contrepartie. Inexistante : ce que le dossier croit imposé et qui ne l'est pas.
Ce qui s'impose au programme et au plan-masse
| Contrainte | Exigence | Qualification | Effet sur 310-323 logements | Contrepartie / parade |
|---|---|---|---|---|
| Épaisseur | ≈ 12 m | Négociable | Dicte le plan-masse et le rendement de la trame | Monnayable contre qualité d'usage démontrée |
| Logements par palier | 6 maximum | Négociable | Multiplie les cages : surcoût de structure et de circulations | S'arbitre en commission avec l'épaisseur |
| Copropriétés | Moins de 30 logements | Négociable | ≈ 10-11 copropriétés : gestion et montage juridique lourds | « À favoriser » : la formulation la plus faible du texte |
| Surfaces minimales | 25 / 40 / 55 / 75 / 85 m², du F1 au F5 | À la marge | Au-dessus des minima réglementaires : dégrade la SDP par logement | Concessions ciblées, typologie par typologie |
| Orientation | 100 % des T4+ traversants ou double orientation ; aucun T1-T3 mono-orienté nord | À la marge | La plus coûteuse ici : percute la chaufferie mitoyenne et le front bruyant | Opposer la contrainte physique du site |
| Extérieurs | 70 % des logements avec extérieur ≥ 4 m² ; WC séparés dès le T3 | À la marge | Pèse sur le bilan et sur la façade | Concessions ciblées en commission |
| Architecture, matériaux | Pastiche interdit ; bilan carbone et ACV ; PVC proscrit ; matériaux classe A | Négociable | Coût de construction | Le raccordement au réseau de chaleur améliore l'ACV : au crédit du projet |
| Mixité sociale | Aucun taux propre ; la règle des 25 % dès 12 logements est abrogée (25/06/2025) | Inexistante | Aucun quota communal | Le BRS devient monnaie d'échange, pas une concession subie |
Ce qui s'impose au processus et au chantier
| Contrainte | Exigence | Qualification | Effet | Contrepartie / parade |
|---|---|---|---|---|
| Signature + fiche projet | Conditionnent le premier rendez-vous ; la fiche exige le prix du foncier, l'état des négociations, la date du compromis | À respecter impérativement | Divulgation d'informations sensibles avant tout avis | L'intégrer à la stratégie foncière en amont |
| Commission de faisabilité | Itérations APS-APD avec le Maire ; modifications demandées avant dépôt | À respecter impérativement | Calendrier sans délai opposable : ≈ 30 mois de l'acquisition au permis purgé | Aucune : l'anticiper |
| Concours d'architectes | Plusieurs projets concurrents au-delà de 20 logements | Format négociable | Coût d'études et de délai | La rémunération des candidats n'est que recommandée |
| Réunion publique | Avant dépôt du permis, sans délai chiffré ni formalisme | À respecter impérativement | Un permis déjà retiré au Bel-Air ; un refus malgré signature (ADI) | Aucune : concertation précoce |
| Prescriptions de chantier | Seule pièce contractuelle : plan d'organisation, itinéraires poids lourds, clôtures 2 m, réemploi, clauses d'insertion, une œuvre par immeuble | À respecter impérativement | Sanction par arrêté interruptif du Maire | Négocier avant signature, jamais après |
| Commercialisation | Grille de prix communiquée, pré-commercialisation locale, bilan de commercialisation | Négociable | Aucun plafond de prix | La pré-commercialisation locale : contrepartie à bas coût, l'offrir |
| Livraison | Visite de conformité, livret usagers, enquête à un an, SAV | Sans enjeu | Marginal | — |
Non imposé, à ne pas concéder : la limitation des studios et T1 en accession et celle de l'investissement locatif sont formulées « favoriser » et « dans la mesure du possible » — suggérées, non prescrites. La rémunération des architectes du concours est recommandée, pas exigée.
01 · Rappel du cadrage · charte de promotion · note du 28/07/202600s
01 · Rappel du cadrage · Morphologies retenuesLa Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
4 morphologies privilégiées
Quinze implantations étudiées, quatre retenues : elles deviennent les
quatre scénarios de cette itération. EMP12, EMP13 et EMP14 sont reprises à emprise quasi
inchangée ; EMP15 est retravaillée en peigne allégé, son emprise ramenée de 5 166 à 4 042 m² pour
affirmer le parti de préservation du sol.
1EMP12
La référence
82,3 /100
Emprise5 397 m² · 49,9 %
SDP estimée23 200 à 25 600 m²
Emprise maximale, meilleure compacité d'enveloppe (13,5 m de façade
pour 100 m² bâtis) et meilleur marquage du front bâti (85,5 %). Le scénario le plus performant sur l'ensemble
des critères mesurés.
Devient le scénario 2 · Construire la rue
2EMP14
La variante
81,6 /100
Emprise5 395 m² · 49,9 %
SDP estimée23 200 à 25 500 m²
Même emprise, même rationalité de trame et compacité équivalente
qu'EMP12. Elle s'en distingue par son parti nord : des cours ouvertes sur l'emplacement réservé, qui dégagent
le cœur d'îlot au prix du marquage du front (71,5 %).
Devient le scénario 4 · Faire entrer le paysage
3EMP13
La densification
74,3 /100
Emprise5 360 m² · 49,6 %
SDP estimée23 400 à 25 800 m²
La meilleure surface de plancher des quinze implantations, obtenue
par une emprise élevée (49,6 %) et une forte implantation en zone haute (60,4 % de son emprise). Son vis-à-vis
à 7,1 m impose des façades aveugles en regard, contrainte assumée.
Devient le scénario 3 · Créer une centralité
4EMP15
Les qualités urbaines
67,8 /100
Emprise5 166 m² · 47,8 %
SDP estimée22 600 à 24 900 m²
Un peigne qui ouvre deux fronts de rue intérieurs et une cour
d'activité, la barre nord étant reculée pour ne pas l'ombrer. Le scénario qui exploite le mieux la zone haute
(61,3 % de son emprise). Il assume en contrepartie une enveloppe moins compacte et davantage d'ombre portée,
conséquence de cinq volumes rapprochés.
Devient le scénario 1 · Préserver le sol
Ces quatre
scénarios couvrent ainsi densité, optimisation réglementaire, équilibre urbain et qualité d'usage. Ils constituent
une base représentative pour engager les développements architecturaux et les études de faisabilité détaillées.
01 · Rappel du cadrage · note du 17/07/2026 · morphologies retenues25s
Précédents
II
II
Partie 02 · précédents architecturaux sur la commune
Ce que la commune
a accepté
a accepté
OpérationsCinq opérations récentes lues : où, quel tissu, quelle morphologie, quelle matière
FamillesL'écoquartier neuf et haut ; les reconversions basses en pierre, en tissu constitué
RegistreLe registre transposable au site et le choix de l'architecte
02 · Précédents architecturaux
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Ce que les opérations récentes disent du plan-masse
Cinq opérations lues, deux familles : l'écoquartier neuf, haut et contemporain, sur l'ancienne friche ferroviaire Pereire ; les reconversions en tissu constitué, basses et en pierre.
L'écoquartier — ce que la ville autorise en ZAC neuve
Opération · promoteurArchitecteLivraison
Lisière Pereire · lot B Spirit
Deux corps sur socle continu, R+2 à R+6 · zinc, béton matricé, enduit blancIKA Architectes2021
Deux corps sur socle continu, R+2 à R+6 · zinc, béton matricé, enduit blancIKA Architectes2021
So Green II Les Nouveaux Constructeurs
6 bâtiments, R+4 à R+6, 97 logements · gradins, terrasses plantéesNon publié2022
6 bâtiments, R+4 à R+6, 97 logements · gradins, terrasses plantéesNon publié2022
Les reconversions en tissu constitué
Opération · promoteurArchitecteLivraison
Le Clos Saint-Louis OGIC, Marignan
≈ 400 logements en îlots, R+3, venelles · pierre réhabilitée, cuivreBechu & Associés + Atelier Herbez2026-29
≈ 400 logements en îlots, R+3, venelles · pierre réhabilitée, cuivreBechu & Associés + Atelier Herbez2026-29
Le Jardin des Carmes Bouygues
189 logements dont 105 étudiants, ≈ R+4 · déconstruction-reconstructionM.-O. Foucras2028
189 logements dont 105 étudiants, ≈ R+4 · déconstruction-reconstructionM.-O. Foucras2028
Villa Riva Nexity
2 bâtiments R+2, 17 logements autour d'une cour · pierre claire, toitures végétaliséesNon publié2025
2 bâtiments R+2, 17 logements autour d'une cour · pierre claire, toitures végétaliséesNon publié2025
Lisière Pereire · lot B — Spirit · IKA Architectes
Écoquartier, socle commercial, épannelage sur la skyline de pavillons. Ce que la ville autorise en ZAC neuve.
Le Clos Saint-Louis — OGIC, Marignan · Bechu & Herbez
Reconversion de l'ancien hôpital : pierre séculaire, mansardes, écriture contemporaine. L'équipe la plus implantée.
Le Jardin des Carmes — Bouygues · M.-O. Foucras
Ancien carmel en secteur pavillonnaire, parc boisé classé. La reconversion la plus proche de notre contexte.
So Green II — Les Nouveaux Constructeurs
Écoquartier, volumes en gradins et terrasses plantées, R+4 à R+6.
Villa Riva — Nexity
Résidence basse en pierre claire, toitures végétalisées, près du centre ancien. Livrée en 2025.
LectureDeux registres coexistent sur la commune : l'écoquartier, R+4 à R+6 en écriture contemporaine — zinc, béton matricé —, livré en 2021-2022 ; les reconversions en tissu constitué, R+2 à R+4 en pierre claire, livrées de 2025 à 2029. La cible R+4 / R+5 du projet se situe entre ces deux registres.
02 · Précédents architecturaux · les opérations08s
Analyse urbaine
III
III
Partie 03 · analyse urbaine de la parcelle
Un site
charnière
charnière
PositionEntre le pavillonnaire de Bel-Air et les équipements du quartier
AccessibilitéLa gare du T13 à pied, le boulevard Franz Liszt en axe structurant
ConséquenceRenforcer les polarités existantes, pas en créer une nouvelle
03 · Analyse urbaine
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Un site charnière entre deux tissus
La position. Le site tient l'angle de l'avenue Taillevent et du boulevard Franz Liszt, entre le quartier pavillonnaire de Bel-Air à l'ouest et les équipements à l'est : écoles Jean Moulin, collège des Hauts-Grillets, lycée Léonard de Vinci, crèche du Bel-Air, médiathèque George Sand, stade de la Colline, socle commercial de l'Arpège. Plus au nord, le campus iXcampus et CY Tech renforcent l'attractivité du secteur.
La référence. La cité Arpège, organisée autour d'un socle actif de commerces sous logements collectifs, est la référence directe : le projet prolonge cette logique urbaine.
L'accessibilité. La gare du T13 est à quelques minutes à pied. Le boulevard Franz Liszt relie le centre-ville, à l'est, aux paysages du golf, à l'ouest.
La conséquence programmatique. Plutôt que de créer une nouvelle polarité, le projet renforce celles qui existent et apporte un équipement identifié comme un besoin : une maison de santé de 600 à 800 m², à l'angle Taillevent × Liszt, identique dans les quatre scénarios.
La référence. La cité Arpège, organisée autour d'un socle actif de commerces sous logements collectifs, est la référence directe : le projet prolonge cette logique urbaine.
L'accessibilité. La gare du T13 est à quelques minutes à pied. Le boulevard Franz Liszt relie le centre-ville, à l'est, aux paysages du golf, à l'ouest.
La conséquence programmatique. Plutôt que de créer une nouvelle polarité, le projet renforce celles qui existent et apporte un équipement identifié comme un besoin : une maison de santé de 600 à 800 m², à l'angle Taillevent × Liszt, identique dans les quatre scénarios.
Ce que les scénarios en retiennent
Épannelage croissant du pavillonnaire vers le cœur d'îlot
Accession libre sur Franz Liszt ; BRS et LLI sur Taillevent, en volumétrie basse
Cœur d'îlot planté, nouvelles traversées piétonnes entre quartiers
Profondeurs ≤ 15 m : logements traversants, éclairés et ventilés naturellement
10 809
Unité foncière (m²)
Emprise du site : l'îlot s'insère entre le pavillonnaire bas à l'ouest et les collectifs et équipements à l'est.
Gare T13 Bel-Air
~450 m
Maison de santé
600-800 m²
Profondeurs bâties
≤ 15 m
03 · Analyse urbaine · un site charnière10s
Analyse du site
IV
IV
Partie 04 · analyse du site
L'assiette et
son gabarit
son gabarit
ExistantL'unité foncière, le bâti de la blanchisserie, les prescriptions graphiques
GabaritDeux classes de hauteur, l'attique de couronnement, l'enveloppe constructible
04 · Analyse du site · L'existant
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
L'existant
Le bâti. La blanchisserie, bâti de 1994, est une installation classée en exploitation. Sa dépollution est à envisager ; un diagnostic amiante est nécessaire avant démolition.
L'assiette. Unité foncière de 10 809 m² (AT 1235 · AT 1232). Emprise au sol maximale : 5 404 m², soit 50 % ; pleine terre minimale : 3 242 m², soit 30 %.
Les prescriptions graphiques. L'ER n°19, chemin piéton de 641 m² à l'angle nord-est au bénéfice de la Commune : dans l'unité foncière, il ne bride pas l'emprise. Le retrait de l'alignement imposé court sur ~160 m du front Franz Liszt : les constructions s'implantent sur la ligne de retrait, non à l'alignement de la voie. La ligne des façades est une donnée d'entrée des maquettes.
Le réseau de chaleur, contrainte mitoyenne. La chaufferie ENERLAY du Bel-Air est contiguë au site : 67,3 m de limite séparative commune, cheminée à 23,2 m de la limite parcellaire — sa hauteur future n'est pas figée (20 ou 30 m selon les pièces du porter-à-connaissance), un impact visuel à surveiller pour les vues et l'épannelage nord. Le bruit de l'installation est plafonné à 70 / 60 dB(A) jour / nuit en limite de propriété : la façade mitoyenne pèse sur l'orientation des logements. Le raccordement au réseau classé 7805C reste obligatoire pour tout bâtiment neuf de plus de 30 kW (L.712-3) ; aucune servitude ne grève l'assiette, la canalisation passe à 28 m en domaine public.
L'assiette. Unité foncière de 10 809 m² (AT 1235 · AT 1232). Emprise au sol maximale : 5 404 m², soit 50 % ; pleine terre minimale : 3 242 m², soit 30 %.
Les prescriptions graphiques. L'ER n°19, chemin piéton de 641 m² à l'angle nord-est au bénéfice de la Commune : dans l'unité foncière, il ne bride pas l'emprise. Le retrait de l'alignement imposé court sur ~160 m du front Franz Liszt : les constructions s'implantent sur la ligne de retrait, non à l'alignement de la voie. La ligne des façades est une donnée d'entrée des maquettes.
Le réseau de chaleur, contrainte mitoyenne. La chaufferie ENERLAY du Bel-Air est contiguë au site : 67,3 m de limite séparative commune, cheminée à 23,2 m de la limite parcellaire — sa hauteur future n'est pas figée (20 ou 30 m selon les pièces du porter-à-connaissance), un impact visuel à surveiller pour les vues et l'épannelage nord. Le bruit de l'installation est plafonné à 70 / 60 dB(A) jour / nuit en limite de propriété : la façade mitoyenne pèse sur l'orientation des logements. Le raccordement au réseau classé 7805C reste obligatoire pour tout bâtiment neuf de plus de 30 kW (L.712-3) ; aucune servitude ne grève l'assiette, la canalisation passe à 28 m en domaine public.
Contraintes de sous-sol
Argiles, aléa moyen : le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible
Périmètre gare 500 m à confirmer : la variante hors périmètre double le stationnement
Vue aérienne du site : l'îlot de la blanchisserie dans son tissu, entre l'avenue Taillevent et le boulevard Franz Liszt.
Unité foncière
10 809 m²
Emprise maximale (50 %)
5 404 m²
Pleine terre (30 %)
3 242 m²
04 · Analyse du site · l'existant12s
04 · Analyse du site · Le gabarit
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Le gabarit constructible
La hauteur est graphique. Elle est fixée au plan général des hauteurs de la zone UB (pièce 5.2.8). AT 1235 est à cheval sur deux classes, lues directement sur le plan : 18 m au faîtage / 15 m à l'égout sur le cœur du site ; 15 / 12 m en frange sud-est, le long de la Grande Ceinture.
L'attique. Pour les toits-terrasses, un étage de couronnement est autorisé au-dessus de l'acrotère : 4 m maximum au faîtage ou 3 m à l'acrotère, en retrait imposé de 1,50 m des façades sur voies et emprises publiques (UB 2.a).
Le gabarit résultant. Avec un RDC à 3,75 m et des étages à 2,75 m : R+4 plein à 14,75 m à l'égout, plus un attique en R+5 à 17,5 m au faîtage, soit cinq niveaux effectifs. Le R+6 est hors gabarit : 20,25 m > 18 m. Les équipements d'intérêt collectif montent à 21 m.
L'attique. Pour les toits-terrasses, un étage de couronnement est autorisé au-dessus de l'acrotère : 4 m maximum au faîtage ou 3 m à l'acrotère, en retrait imposé de 1,50 m des façades sur voies et emprises publiques (UB 2.a).
Le gabarit résultant. Avec un RDC à 3,75 m et des étages à 2,75 m : R+4 plein à 14,75 m à l'égout, plus un attique en R+5 à 17,5 m au faîtage, soit cinq niveaux effectifs. Le R+6 est hors gabarit : 20,25 m > 18 m. Les équipements d'intérêt collectif montent à 21 m.
Ce que l'enveloppe fixe
Aucun scénario ne demande de dérogation de hauteur : tous s'inscrivent dans le gabarit
La frange sud-est en R+3 borne l'épannelage vers le pavillonnaire
Gabarit 18 m faîtage / 15 m égout
Gabarit 15 m faîtage / 12 m égout
Emplacement réservé
Retrait imposé
Le gabarit PLU posé sur l'assiette : deux classes de hauteur, 18 m faîtage / 15 m égout sur le cœur du site, 15 / 12 m en frange sud-est.
Cœur du site
18 / 15 m
Frange sud-est
15 / 12 m
Équipements (EICSP)
21 m
04 · Analyse du site · le gabarit constructible13s
Les scénarios
V
V
Partie 05 · les scénarios
Quatre implantations,
un programme commun
un programme commun
Scénario 1Préserver le sol — le peigne, le pôle d'équipements à 21 m
Scénario 2Construire la rue — les fronts bâtis, le scénario de référence
Scénario 3Créer une centralité — la rue plantée traversante
Scénario 4Faire entrer le paysage — les fronts ouverts au nord
Partie 05 · les scénarios
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Le rationnel des scénarios
Un même cadre réglementaire, un programme commun — 70 % accession libre, 20 % BRS, 10 % LLI, maison de santé de 600 à 800 m² et commerces en rez-de-chaussée. Les quatre scénarios explorent des stratégies d'implantation et leurs incidences : constructibilité, gabarits, surfaces, stationnement, premiers équilibres. Tous s'inscrivent dans le gabarit, sans dérogation.
1Préserver le sol
Les bâtiments s'organisent en peigne pour réduire l'emprise et laisser le paysage structurer le projet. Les activités sont regroupées avec la maison de santé dans un pôle d'équipements en figure de proue, monté à 21 m par le levier EICSP.
Le levier
Emprise 37 % · EICSP 21 m sur le bâtiment d'équipement
2Construire la rue
Deux bâtiments tiennent les fronts et affirment la limite entre l'espace public et le cœur d'îlot, libérant un vaste parc intérieur. Compacité des volumes, circulations simples, mise en œuvre rationnelle.
Le statut
Scénario de référence · emprise au plafond des 50 %
3Créer une centralité
La densité devient un projet urbain : une nouvelle rue plantée relie Taillevent à Franz Liszt depuis la maison de santé, bordée de commerces et de services. Les hauteurs se concentrent le long de cet axe.
Le levier
Emprise 50 % · une nouvelle traversée plantée en adresse
4Faire entrer le paysage
Les fronts bâtis s'ouvrent largement vers le nord pour prolonger les continuités végétales jusque dans le cœur d'îlot. Lumière, vues, ventilation naturelle : la qualité d'usage plutôt que le rendement maximal.
Le levier
Emprise 50 % · fronts ouverts au nord, cœur d'îlot jardiné
Le rationnel des scénarios00s
1
Scénario1/ 4
Préserver le sol
Peigne · EICSP 21 m
1Préserver le solScénario 1 · Préserver le sol
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Le parti d'implantation
Le parti. Préserver le sol. Les bâtiments s'organisent en peigne pour réduire leur emprise et laisser le paysage structurer le projet. Les percées entre les volumes prolongent les continuités piétonnes et végétales du quartier : le vide est un élément de composition.
Le pôle d'équipements. Les activités sont regroupées avec la maison de santé dans un pôle en figure de proue, à l'angle Taillevent × Liszt. Cette concentration active le levier EICSP : 21 m de hauteur au lieu de 18, un niveau d'activités en plus sans emprise supplémentaire.
L'arbitrage. La solution la moins consommatrice d'emprise et la plus perméable des quatre, au prix d'une volumétrie plus fragmentée.
Le pôle d'équipements. Les activités sont regroupées avec la maison de santé dans un pôle en figure de proue, à l'angle Taillevent × Liszt. Cette concentration active le levier EICSP : 21 m de hauteur au lieu de 18, un niveau d'activités en plus sans emprise supplémentaire.
L'arbitrage. La solution la moins consommatrice d'emprise et la plus perméable des quatre, au prix d'une volumétrie plus fragmentée.
4 042
Emprise au sol (m²)
37,4%
Du terrain
Les volumes en peigne : l'emprise la plus faible des quatre scénarios, 4 042 m² au sol.
Emprise au sol
4 042 m² · 37,4 %
Niveaux effectifs
5,6
SDP totale
22 674 m²
Scénario 1 · diagrammes d'intention00s
1Préserver le solScénario 1 · Préserver le sol
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Plan masse, axonométries, programme
Programme commun · mix 70 % libre / 20 % BRS / 10 % LLI · MSP 600-800 m²
| Programme (SDP) | m² |
|---|---|
| Accession libre | 12 953 |
| BRS — accession abordable | 3 701 |
| LLI — locatif intermédiaire | 1 850 |
| Socle commerce et activité | 4 170 |
| dont maison de santé | 600-800 |
| SDP totale | 22 674 |
| dont habitation (81,6 % ≤ 85 %) | 18 504 |
L'implantation. Le pôle d'équipements — maison de santé et activités — tient l'angle Taillevent × Liszt et donne son adresse à l'opération. Les volumes résidentiels montent progressivement vers le cœur d'îlot ; la barre nord est reculée pour préserver l'ensoleillement du parc central. L'accession libre le long de Franz Liszt, le BRS et le LLI sur Taillevent, en continuité du pavillonnaire.
Le stationnement. 398 places en périmètre gare — 293 pour le logement à 0,95 place/logement, 105 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 940 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 691 places, un risque à lever avec la DDT.
Le stationnement. 398 places en périmètre gare — 293 pour le logement à 0,95 place/logement, 105 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 940 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 691 places, un risque à lever avec la DDT.
22 674
SDP totale (m²)
~308
Logements
Plan de masse : l'implantation du programme sur la parcelle. Accession libre sur Franz Liszt, BRS et LLI sur Taillevent, activités en jaune.
Logements (SDP/60)
~308
Emprise au sol
4 042 m² · 37,4 %
Stationnement
398 pl.
Scénario 1 · plan masse & axonométries00s
1Préserver le solScénario 1 · Préserver le sol
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Tableau des surfaces brutes
| Poste | m² |
|---|---|
| Surface brute — habitation halls d'étage inclus | 21 516 |
| Surface brute — autres programmes | 4 849 |
| rez-de-chaussée d'accès logement : aucun, bâtiment « autre » dédié | — |
| Surface brute — autres, nette | 4 849 |
| Coefficient brut → SDP murs, trémies | × 0,90 |
| SDP habitation | 18 504 |
| SDP autres programmes | 4 170 |
| SDP totale | 22 674 |
| Part habitation contrôle UB 1.b, plafond 85 % | 81,6 % |
| Emprise au sol marge jusqu'à 50 % : 1 362 m² | 4 042 · 37,4 % |
| Niveaux effectifs SDP / emprise | 5,6 |
Synthèse
| SDP totale | 22 674 |
| Logements (SDP/60) | ~308 |
| dont accession libre | 12 953 m² |
| dont BRS | 3 701 m² |
| dont LLI | 1 850 m² |
| MSP + commerces | 4 170 m² |
| Places — périmètre gare | 398 |
| Places — variante hors périmètre | 691 |
| Surface stationnement | 11 940 m² |
LectureLe peigne libère le sol — 37,4 % d'emprise — et le compense par la hauteur : 5,6 niveaux effectifs, le bâtiment d'équipement montant à 21 m par le levier EICSP. Résultat contre-intuitif : la SDP la plus élevée des quatre scénarios, 22 674 m², avec l'emprise la plus faible.
Scénario 1 · tableau de surfaces00s
2
Scénario2/ 4
Construire la rue
Fronts bâtis · référence
2Construire la rueScénario 2 · Construire la rue
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Le parti d'implantation
Le parti. Construire la rue. Deux bâtiments tiennent les fronts bâtis et affirment une limite claire entre l'espace public et le cœur d'îlot. La composition privilégie la continuité urbaine tout en libérant un vaste parc intérieur ouvert sur les logements.
La compacité. Des volumes compacts : circulations simplifiées, ombres portées limitées, mise en œuvre constructive rationnelle.
L'arbitrage. Le scénario de référence de l'étude : l'équilibre le plus efficace entre densité, qualité urbaine et maîtrise des coûts, en exploitant pleinement les capacités constructibles du site.
La compacité. Des volumes compacts : circulations simplifiées, ombres portées limitées, mise en œuvre constructive rationnelle.
L'arbitrage. Le scénario de référence de l'étude : l'équilibre le plus efficace entre densité, qualité urbaine et maîtrise des coûts, en exploitant pleinement les capacités constructibles du site.
5 400
Emprise au sol (m²)
50,0%
Du terrain
Deux corps bâtis tiennent les fronts : l'emprise est portée à 5 400 m², au plafond des 50 %.
Emprise au sol
5 400 m² · 50,0 %
Niveaux effectifs
4,2
SDP totale
22 489 m²
Scénario 2 · diagrammes d'intention00s
2Construire la rueScénario 2 · Construire la rue
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Plan masse, axonométries, programme
Programme commun · mix 70 % libre / 20 % BRS / 10 % LLI · MSP 600-800 m²
| Programme (SDP) | m² |
|---|---|
| Accession libre | 13 020 |
| BRS — accession abordable | 3 720 |
| LLI — locatif intermédiaire | 1 860 |
| Socle commerce et activité | 3 889 |
| dont maison de santé | 600-800 |
| SDP totale | 22 489 |
| dont habitation (82,7 % ≤ 85 %) | 18 600 |
L'implantation. Les commerces occupent les rez-de-chaussée le long des deux axes principaux ; la maison de santé conserve son implantation d'angle et participe à l'animation des espaces publics. Les logements se développent dans les étages. L'accession libre le long de Franz Liszt, le BRS et le LLI sur Taillevent.
Le stationnement. 393 places en périmètre gare — 295 pour le logement à 0,95 place/logement, 98 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 790 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 687 places, un risque à lever avec la DDT.
Le stationnement. 393 places en périmètre gare — 295 pour le logement à 0,95 place/logement, 98 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 790 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 687 places, un risque à lever avec la DDT.
22 489
SDP totale (m²)
~310
Logements
Plan de masse : l'implantation du programme sur la parcelle. Accession libre sur Franz Liszt, BRS et LLI sur Taillevent, activités en jaune.
Logements (SDP/60)
~310
Emprise au sol
5 400 m² · 50,0 %
Stationnement
393 pl.
Scénario 2 · plan masse & axonométries00s
2Construire la rueScénario 2 · Construire la rue
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Tableau des surfaces brutes
| Poste | m² |
|---|---|
| Surface brute — habitation halls d'étage inclus | 21 204 |
| Surface brute — autres programmes | 4 946 |
| dont rez-de-chaussée d'accès logement, décomptés | − 424 |
| Surface brute — autres, nette | 4 522 |
| Coefficient brut → SDP murs, trémies | × 0,90 |
| SDP habitation | 18 600 |
| SDP autres programmes | 3 889 |
| SDP totale | 22 489 |
| Part habitation contrôle UB 1.b, plafond 85 % | 82,7 % |
| Emprise au sol marge jusqu'à 50 % : 4 m² | 5 400 · 50,0 % |
| Niveaux effectifs SDP / emprise | 4,2 |
Synthèse
| SDP totale | 22 489 |
| Logements (SDP/60) | ~310 |
| dont accession libre | 13 020 m² |
| dont BRS | 3 720 m² |
| dont LLI | 1 860 m² |
| MSP + commerces | 3 889 m² |
| Places — périmètre gare | 393 |
| Places — variante hors périmètre | 687 |
| Surface stationnement | 11 790 m² |
LectureLes fronts bâtis portent l'emprise au plafond — 5 400 m², 4 m² de marge — pour 22 489 m² de SDP en 4,2 niveaux effectifs. La compacité des deux corps simplifie la construction : c'est le scénario de référence.
Scénario 2 · tableau de surfaces00s
3
Scénario3/ 4
Créer une centralité
Rue plantée traversante
3Créer une centralitéScénario 3 · Créer une centralité
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Le parti d'implantation
Le parti. Créer une centralité. La densité devient un projet urbain : une nouvelle rue plantée relie l'avenue Taillevent au boulevard Franz Liszt. Depuis la maison de santé, cette traversée est l'épine dorsale du projet, bordée de commerces et de services.
L'intensité. Les constructions les plus hautes se concentrent le long de cet axe et vers le cœur d'îlot ; des séquences paysagères offrent des respirations dans la densité. L'intensification repose sur l'organisation des usages plus que sur la surface.
L'arbitrage. Le potentiel de valorisation maximal du site, mesuré contre ses incidences sur les espaces publics et le stationnement.
L'intensité. Les constructions les plus hautes se concentrent le long de cet axe et vers le cœur d'îlot ; des séquences paysagères offrent des respirations dans la densité. L'intensification repose sur l'organisation des usages plus que sur la surface.
L'arbitrage. Le potentiel de valorisation maximal du site, mesuré contre ses incidences sur les espaces publics et le stationnement.
5 360
Emprise au sol (m²)
49,6%
Du terrain
Les volumes s'organisent de part et d'autre d'une traversée centrale : 5 360 m² d'emprise.
Emprise au sol
5 360 m² · 49,6 %
Niveaux effectifs
4,2
SDP totale
22 284 m²
Scénario 3 · diagrammes d'intention00s
3Créer une centralitéScénario 3 · Créer une centralité
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Plan masse, axonométries, programme
Programme commun · mix 70 % libre / 20 % BRS / 10 % LLI · MSP 600-800 m²
| Programme (SDP) | m² |
|---|---|
| Accession libre | 13 025 |
| BRS — accession abordable | 3 721 |
| LLI — locatif intermédiaire | 1 861 |
| Socle commerce et activité | 3 676 |
| dont maison de santé | 600-800 |
| SDP totale | 22 284 |
| dont habitation (83,5 % ≤ 85 %) | 18 607 |
L'implantation. Les commerces et activités animent les rez-de-chaussée sur les principales façades ; les logements occupent les étages. Les deux cœurs d'îlot offrent des ambiances complémentaires : l'un accueille des usages collectifs, l'autre privilégie un cadre paysager calme. L'accession libre sur Franz Liszt, le BRS et le LLI sur Taillevent.
Le stationnement. 387 places en périmètre gare — 295 pour le logement à 0,95 place/logement, 92 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 610 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 681 places, un risque à lever avec la DDT.
Le stationnement. 387 places en périmètre gare — 295 pour le logement à 0,95 place/logement, 92 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 610 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 681 places, un risque à lever avec la DDT.
22 284
SDP totale (m²)
~310
Logements
Plan de masse : l'implantation du programme sur la parcelle. Accession libre sur Franz Liszt, BRS et LLI sur Taillevent, activités en jaune.
Logements (SDP/60)
~310
Emprise au sol
5 360 m² · 49,6 %
Stationnement
387 pl.
Scénario 3 · plan masse & axonométries00s
3Créer une centralitéScénario 3 · Créer une centralité
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Tableau des surfaces brutes
| Poste | m² |
|---|---|
| Surface brute — habitation halls d'étage inclus | 21 212 |
| Surface brute — autres programmes | 4 699 |
| dont rez-de-chaussée d'accès logement, décomptés | − 424 |
| Surface brute — autres, nette | 4 275 |
| Coefficient brut → SDP murs, trémies | × 0,90 |
| SDP habitation | 18 607 |
| SDP autres programmes | 3 676 |
| SDP totale | 22 284 |
| Part habitation contrôle UB 1.b, plafond 85 % | 83,5 % |
| Emprise au sol marge jusqu'à 50 % : 44 m² | 5 360 · 49,6 % |
| Niveaux effectifs SDP / emprise | 4,2 |
Synthèse
| SDP totale | 22 284 |
| Logements (SDP/60) | ~310 |
| dont accession libre | 13 025 m² |
| dont BRS | 3 721 m² |
| dont LLI | 1 861 m² |
| MSP + commerces | 3 676 m² |
| Places — périmètre gare | 387 |
| Places — variante hors périmètre | 681 |
| Surface stationnement | 11 610 m² |
LectureLa traversée plantée organise 22 284 m² de SDP sur 5 360 m² d'emprise. L'intensité est urbaine plus que surfacique : la valorisation passe par les rez-de-chaussée actifs le long du nouvel axe.
Scénario 3 · tableau de surfaces00s
4
Scénario4/ 4
Faire entrer le paysage
Fronts ouverts au nord
4Faire entrer le paysageScénario 4 · Faire entrer le paysage
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Le parti d'implantation
Le parti. Faire entrer le paysage. Les fronts bâtis s'ouvrent largement vers le nord pour prolonger les continuités végétales existantes jusque dans le cœur d'îlot.
La qualité d'usage. Cette ouverture favorise la lumière, les vues et la ventilation naturelle. Les logements gagnent une relation privilégiée aux jardins ; les commerces animent les rues.
L'arbitrage. La continuité bâtie est moins affirmée que dans le scénario du front urbain, au profit d'une composition ouverte et poreuse. La qualité résidentielle plutôt que le rendement maximal.
La qualité d'usage. Cette ouverture favorise la lumière, les vues et la ventilation naturelle. Les logements gagnent une relation privilégiée aux jardins ; les commerces animent les rues.
L'arbitrage. La continuité bâtie est moins affirmée que dans le scénario du front urbain, au profit d'une composition ouverte et poreuse. La qualité résidentielle plutôt que le rendement maximal.
5 395
Emprise au sol (m²)
49,9%
Du terrain
Les volumes s'ouvrent vers le nord : 5 395 m² d'emprise, au plafond des 50 %.
Emprise au sol
5 395 m² · 49,9 %
Niveaux effectifs
4,0
SDP totale
21 703 m²
Scénario 4 · diagrammes d'intention00s
4Faire entrer le paysageScénario 4 · Faire entrer le paysage
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Plan masse, axonométries, programme
Programme commun · mix 70 % libre / 20 % BRS / 10 % LLI · MSP 600-800 m²
| Programme (SDP) | m² |
|---|---|
| Accession libre | 12 915 |
| BRS — accession abordable | 3 690 |
| LLI — locatif intermédiaire | 1 845 |
| Socle commerce et activité | 3 253 |
| dont maison de santé | 600-800 |
| SDP totale | 21 703 |
| dont habitation (85,0 % ≤ 85 %) | 18 450 |
L'implantation. Les commerces occupent les rez-de-chaussée le long des principaux espaces publics ; les logements se développent dans les étages, en relation directe avec les jardins du cœur d'îlot. L'accession libre sur Franz Liszt, le BRS et le LLI sur Taillevent, en volumétrie basse.
Le stationnement. 375 places en périmètre gare — 293 pour le logement à 0,95 place/logement, 82 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 250 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 668 places, un risque à lever avec la DDT.
Le stationnement. 375 places en périmètre gare — 293 pour le logement à 0,95 place/logement, 82 pour le reste à 1 place/40 m² — soit ~11 250 m² d'ouvrage à 30 m²/place. Le sous-sol doit être totalement fondé ou inexistant — aléa moyen des argiles ; un sous-sol partiellement fondé n'est pas compatible. Hors périmètre, le besoin double : 668 places, un risque à lever avec la DDT.
21 703
SDP totale (m²)
~308
Logements
Plan de masse : l'implantation du programme sur la parcelle. Accession libre sur Franz Liszt, BRS et LLI sur Taillevent, activités en jaune.
Logements (SDP/60)
~308
Emprise au sol
5 395 m² · 49,9 %
Stationnement
375 pl.
Scénario 4 · plan masse & axonométries00s
4Faire entrer le paysageScénario 4 · Faire entrer le paysage
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Tableau des surfaces brutes
| Poste | m² |
|---|---|
| Surface brute — habitation halls d'étage inclus | 21 033 |
| Surface brute — autres programmes | 4 203 |
| dont rez-de-chaussée d'accès logement, décomptés | − 421 |
| Surface brute — autres, nette | 3 782 |
| Coefficient brut → SDP murs, trémies | × 0,90 |
| SDP habitation | 18 450 |
| SDP autres programmes | 3 253 |
| SDP totale | 21 703 |
| Part habitation contrôle UB 1.b, plafond 85 % | 85,0 % |
| Emprise au sol marge jusqu'à 50 % : 10 m² | 5 395 · 49,9 % |
| Niveaux effectifs SDP / emprise | 4,0 |
Synthèse
| SDP totale | 21 703 |
| Logements (SDP/60) | ~308 |
| dont accession libre | 12 915 m² |
| dont BRS | 3 690 m² |
| dont LLI | 1 845 m² |
| MSP + commerces | 3 253 m² |
| Places — périmètre gare | 375 |
| Places — variante hors périmètre | 668 |
| Surface stationnement | 11 250 m² |
LectureL'ouverture au nord coûte de la surface : 21 703 m² de SDP, la plus faible des quatre. La part d'habitation touche le plafond de mixité — 85,0 %, 3 m² à basculer vers le programme « autre ». Le scénario paie sa qualité d'usage en rendement.
Scénario 4 · tableau de surfaces00s
Synthèse
VI
VI
Partie 06 · synthèse comparée
Quatre partis,
un arbitrage
un arbitrage
SurfacesSDP, emprise, niveaux effectifs, mixité : la même base pour les quatre
StationnementPérimètre gare retenu, variante hors périmètre chiffrée en risque
ArbitragesLes forces et contreparties de chaque parti, sur une base homogène
06 · Synthèse comparée
La Blanchisserie · Saint-Germain-en-Laye
Comparaison des quatre scénarios
S1 Préserver le sol | S2 Construire la rue | S3 Créer une centralité | S4 Faire entrer le paysage | |
|---|---|---|---|---|
| SDP totale (m²) | 22 674 | 22 489 | 22 284 | 21 703 |
| SDP habitation (m²) | 18 504 | 18 600 | 18 607 | 18 450 |
| SDP autres — MSP + commerces (m²) | 4 170 | 3 889 | 3 676 | 3 253 |
| Part habitation (plafond 85 %) | 81,6 % | 82,7 % | 83,5 % | 85,0 % |
| Logements (SDP/60) | ~308 | ~310 | ~310 | ~308 |
| Emprise au sol | 4 042 m² · 37,4 % | 5 400 m² · 50,0 % | 5 360 m² · 49,6 % | 5 395 m² · 49,9 % |
| Niveaux effectifs (SDP/emprise) | 5,6 | 4,2 | 4,2 | 4,0 |
| Stationnement — périmètre gare | 398 pl. | 393 pl. | 387 pl. | 375 pl. |
| Variante hors périmètre (risque) | 691 pl. | 687 pl. | 681 pl. | 668 pl. |
| Surface stationnement (m²) | 11 940 | 11 790 | 11 610 | 11 250 |
| L'arbitrage du parti | Sol préservé, SDP max par la hauteur ; volumétrie fragmentée | Équilibre densité, coûts, qualité urbaine : la référence | Valorisation urbaine par la traversée ; espaces publics à porter | Qualité d'usage ; SDP la plus faible, mixité au plafond |
06 · Synthèse comparée des scénarios00s